با بالا رفتن قیمت مسکن افراد زیادی به خاطر نداشتن منزل به اجاره نشینی روی آورده‌اند. اما همانند سایر عقود و معاملات که ممکن است مشکلاتی به وجود بیاورد عقد اجاره نیز مستثنی نیست. یکی از مشکلاتی که در عقد اجاره برای موجر به وجود می‌آید خسارت‌هایی است که مستاحر به ملک وارد می‌کند. در این مقاله به نحوه پرداخت خسارت توسط مستاجر به موجر می‌پردازیم.

منبع : خسارت مستاجر به ملک

تعریف مستاجر و موجر

موجر شخصی است که طبق قرارداد اجاره ملک خود را اجاره می‌دهد و مستاجر شخصی است که برای مدت معین و مشخص در ازای مبلغی معین ملک را اجاره می‌کند.

شرایط اجاره

۱- موجر باید مالک ملکی که اجاره می‌دهد باشد، تفاوتی نمی‌کند مالک منافع باشد یا مالک عین.

۲- در اجاره باید مدت مشخص شده باشد در غیر این‌صورت اجاره باطل است.

۳- دو طرف قرارداد باید اهلیت انجام معامله را داشته باشند به عبارتی موجر و مستاجر باید عاقل و بالغ باشند.

۳- باید بین طرفین قرارداد کتبی تنظیم شود و دو شاهد ذیل آن را امضا کرده باشند.

توصیه می‌کنیم مقاله قرارداد اجاره را مطالعه نمایید.

انواع قرارداد بین موجر و مستاجر

قرارداده اجاره را به دو صورت می‌توان منعقد کرد.

۱- یا به صورت رهن است، به این صورت که شخص یک مبلغ مشخصی را برای مدت معینی پرداخت می‌کند و دیگر پولی واریز نمی‌کند، پس از پایان موعد مشخص شده موجر موظف است مبلغی که مستاجر در ابتدای عقد اجاره پرداخت کرده است را باز‌پس دهد.

۲- به این صورت که مستاجر مبلغ کمتری نسبت به رهن به عنوان پول پیش خانه پرداخت می‌کند و علاوه برآن هر ماه مبلغ مشخص شده‌ای را نیز باید به موجر بپردازد و در پایان موعد اجاره، موجر باید مبلغی را که از مستاجر گرفته است را برگرداند ولی مستاجر نسبت به اجاره‌بها هیچ حقی ندارد بلکه اجاره‌بها متعلق به موجر است.

بهتر است در حین قرارداد اجاره مستاجر برای خود حق فسخی قرار دهد. البته این حق فسخ برای مستاجر وجود دارد اما در صورت فسخ باید خسارت بپردازد بنابراین بهتر است حق فسخی بدون پرداخت خسارت قرار دهد.

توصیه می‌کنیم مقاله فسخ اجاره را مطالعه نمایید.

و همینطور بهتر است که طرفین با یکدیگر توافق کنند که در صورت بروز اختلاف، اختلاف آن‌ها به داوری ارجاع داده شود تا به این صورت از طرح دعوا در دادگاه علیه خود، خودداری کرده باشند.

توصیه می‌کنیم مقاله قواعد رسیدگی داوری را مطالعه نمایید.

تکالیف موجر

۱- باید پول پیش مستاجر را بعد از اتمام عقد اجاره و موقع تخلیه ملک توسط مستاجر به او برگرداند.

۲- باید پس از انعقاد عقد اجاره، ملک مورد اجاره را به مستاجر تسلیم نماید.

۳- تعمیرات اساسی و لازم ملک را انجام دهد. اگر در خرابی وسایل ضروری مورد اجاره مستاجر تقصیر نداشته باشد مالک موظف است آن را تعمیر کند.

تکالیف مستاجر | خسارت مستاجر به ملک

۱- باید هر ماه مبلغ مشخص شده در قرارداد (اجاره بها) را در زمان تعیین شده پرداخت کند‌.

۲- پس از پایان مدت عقد اجاره ملک را تخلیه کند.

۳- هزینه‌هایی که در ملک مورد اجاره به وجود می‌آورد را پرداخت کند مثل هزینه برق، آب.

۴- تعمیرات غیر ‌اساسی مورد اجاره به عهده مستاجر است مانند تعویض فن.

۵- مستاجر نباید باعث ورود خسارت به ملک شود در غیر این‌صورت هرخسارتی را که وارد کند باید جبران کند.

۶- مستاجر نباید مانع ورود موجر برای انجام تعمیرات اساسی شود‌.

۷- نباید بدون موافقت موجر تغییر کاربری دهد. به طور مثال اگر مغازه‌ای را برای تعمیرات ماشین اجاره گرفته باشد اما بعدا بخواهد آن را به شغل دیگری اختصاص دهد باید از موجر اجازه بگیرد.

توصیه می‌کنیم مقاله حقوق مستاجر را مطالعه نمایید.

توصیه می‌کنیم مقاله اجور معوقه را مطالعه نمایید.

خسارت مستاجر به ملک

خسارتی که ممکن است به ملک مورد اجاره وارد شود به دو صورت است:

۱- مستاجر در ورود خسارت تقصیری نکرده و به طور مثال بر ‌اثر سیل یا زلزله به ملک خسارت وارد شده است. در این صورت مستاجر مسئولیتی در مقابل خسارت نخواهد داشت و موظف به پرداخت خسارت نیست‌.

۲- اگر مستاجر در خسارت وارد شده به ملک تقصیر داشته است در این صورت موجر باید دادخواستی مبنی بر مطالبه‌ خسارت و هزینه‌های پرداخت‌ شده تنظیم کند و پس از آن موجر باید گواهی دادخواست خود را به دادگاه اجرای احکام تحویل بدهد.

در این صورت اجرای احکام به میزان خسارتی که به ملک وارد شده از پول رهن یا به اصطلاح پیش کم می‌کند و آن پول را توقیف می‌کند تا نسبت به ادعای موجر رسیدگی شود.

توصیه می‌کنیم مقاله حقوق موجر را مطالعه نمایید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص اجاره، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده‌اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون اجاره پاسخ دهند.